相続 手続き 相続税 不動産 土地の評価

相続 手続き 相続税 不動産 土地の評価

相続財産の不動産のうち、土地の評価額を出す方法を書いていきます。
土地は複雑になります。

 

 

土地の評価額は、路線価で評価することになっています。
国税庁のホームページから、日本全国の土地の価格(路線価)を見ることができます。
( http://www.rosenka.nta.go.jp/ )

 

 

このサイトを開くと、路線価図のページになります。見たい年度をクリックすると都道府県を選択する画面になり、都道府県を選択して路線価図をクリックすると市区町村を選択する画面になります。市区町村、町名を選択するとメッシュ地図が表示されます。この地図で自宅の場所を探してください。

 

 

自宅前の道路に数字が書かれていますね。これが路線価で、この通りに面する土地の評価額になります。単位は千円ですから、100と書かれていれば、1平方メートルあたり10万円という意味です。自宅の土地が100坪あれば、100×3.3=333平方メートルですから、333×10万円=3,333万円が土地の評価額です。

 

 

ここまでは自宅の土地の評価額です。

 

 

この土地を人に貸していた場合は評価額が違ってきます。
難しくなるので簡単に書きます。

 

 

一つは、土地だけを貸して、その上に他人の名義の建物がある場合。
この場合は、土地を借りている人は、借地権を持っていることになります。先の国税庁の路線価の地図に、数字の後にアルファベットのAからGまでの記号がついているはずです。この記号が借地権割合を表しています。

 

 

自分の土地が住宅地で、100Dとなっていれば、Dは借地権割合が60%と欄外に書かれていますので、自分の土地ではありますが自分の持ち分の評価は40%しかなく、1平方メートル当たり10万円×40%=4万円の価値しかないことになります。

 

 

この場合の評価額は、土地の面積が200平方メートルであれば、200平方メートル×4万円=800万円の評価額です。

 

 

 

もう一つのケースは、あなたが土地と建物の両方を保有して、これを他人に貸している場合です。この場合は、土地も借家権が発生しているとみなされるので、国税庁の路線価のメニュー画面から借家権割合をクリックして出てきた割合を使います。私の地域では100分の30(30%)になっていました。1ー(借地権割合×借家権割合)が、あなたの土地の持ち分です。

 

 

土地の評価額が100Dだとすると、こうです。
1ー0.6(60%)×0.3(30%)=1ー0.18=0.72(72%)
これがあなたの持ち分になります。評価額は、1平方メートル当たり10万円×72%=72,000円で、200平方メートルあれば200×72,000円=1440万円の評価額です。

 

 

 

このほか、路線価の地図に路線価がない人がいます。また、市街化調整区域や山林などにも路線価がありません。その場合には、倍率表という一覧ページを見て固定資産税評価額に、その倍率をかけると評価額になります。

 

 

これで、もしも土地と建物を相続するとしたら、今の時点で評価額がどれくらいになるかだいたい分かるのではないでしょうか。なお、これは概算です。土地の形状や周囲の状況でも評価額は若干違ってきますので、正確な評価額が知りたい場合は税理士さんに相談してください。

 

 

 

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